Care sunt aspectele cheie în managementul imobiliar?
Ghid esențial de contabilitate și fiscalitate pentru dezvoltatorii imobiliari: De la teren la vânzarea finală
Ultimele știri
Peste 320.000 de oameni au participat la ediția aniversară a festivalului Spotlight
Problemele sistemului de taxare rutieră amenință aprovizionarea magazinelor
Termenul-limită din 2 noiembrie pentru evitarea inactivării fiscale din cauza bilanțului
Prețurile de transfer: cum un dosar poate transforma un control în ajustare fiscalăSectorul dezvoltării imobiliare reprezintă o sferă de activitate de o complexitate remarcabilă, unde succesul financiar depinde direct de rigoarea tratamentului contabil și de respectarea strictă a legislației fiscale în fiecare fază a proiectului. Indiferent dacă vorbim despre achiziția terenului, procesul propriu-zis de edificare sau momentul transferului de proprietate către cumpărător, fiecare etapă generează provocări specifice care impun o documentare minuțioasă și o analiză riguroasă.
Gestionarea TVA-ului, corecta determinare a costurilor de producție, înregistrarea stocurilor de bunuri nevândute, capitalizarea cheltuielilor, finanțarea investițiilor sau relațiile cu părțile afiliate sunt doar câteva dintre punctele nevralgice cu care se confruntă operatorii din acest domeniu.
Pentru o entitate care construiește imobile cu scopul explicit de a le înstrăina, cadrul contabil și fiscal este fundamental diferit față de cel aplicabil unei companii de construcții care prestează servicii de antrepriză pentru terți sau unei firme care ridică imobile pentru uzul propriu. Conform normelor contabile naționale (OMFP 1802/2014, punctele 199 și 272), clădirile destinate comercializării nu trebuie tratate ca imobilizări corporale, ci trebuie încadrate obligatoriu în categoria stocurilor, fie sub forma producției în curs de execuție, fie ca produse finite.
Aceeași regulă de înregistrare distinctă în stocuri se aplică și terenurilor achiziționate cu scopul de a fi dezvoltate în ansambluri rezidențiale.
A. Achiziția terenului pentru proiect
Înregistrarea achiziției terenului destinat viitoarei dezvoltări: % (Total factură) = 401 (Furnizori) 371 (Mărfuri/Terenuri)
4426 (TVA deductibilă)
B. Centralizarea cheltuielilor de producție pe durata șantierului
Toate costurile directe aferente proiectului trebuie contabilizate în funcție de natura lor:
1. Taxe, avize și autorizații:
635 (Cheltuieli cu alte impozite și taxe) = 5311/5121 (Casierie sau Conturi bancare)
2. Servicii specializate (proiectare, topografie, branșamente):
% = 401 (Furnizori) 628 (Alte servicii prestate de terți) 4426 (TVA deductibilă)
Cum gestionăm achiziția și utilizarea materialelor?
3. Achiziția și utilizarea materialelor: Achiziție: % = 401 (Furnizori) 301 (Materii prime) / 3028 (Alte materiale) 4426 (TVA deductibilă) Consum (pe baza bonurilor de consum): 601/6028 = 301/3028
4. Costuri cu forța de muncă (șantier): Salarii brute: 641 (Cheltuieli cu salariile) = 421 (Personal – salarii datorate) CAM: 646 = 436
5. Utilaje și utilități:
% = 401 (Furnizori) 612 (Cheltuieli cu chiriile) 605 (Cheltuieli cu energia și apa)
4426 (TVA deductibilă)
6. Amortizarea utilajelor proprii:
6811 (Cheltuieli cu amortizarea) = 2813 (Amortizarea instalațiilor și mijloacelor de transport)
C. Capitalizarea producției (lunar)
La închiderea fiecărei luni, costurile cumulate sunt transferate în valoarea producției în curs: 331 (Produse în curs de execuție) = 711 (Venituri aferente costurilor stocurilor) Notă: La începutul lunii următoare, soldul se reia prin formula inversă 711 = 331 până la finalizarea obiectivului.
D. Recepția finală a produselor finite După semnarea procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, valoarea din contul 331 se transferă către produsele finite: 345 (Produse finite) = 331 (Produse în curs de execuție) Fiecare unitate locativă sau spațiu trebuie să aibă analitice proprii, incluzând cota-parte din teren.
Vânzarea și descărcarea din gestiune Facturare avans: 4111 = % (419 Avansuri clienți, 4427 TVA colectată) Încasare avans: 5121 = 4111
Vânzare (semnare contract notarial): 4111 = % (7015 Venituri din vânzarea produselor, 707 Venituri din vânzarea mărfurilor/teren, 4427 TVA colectată) Regularizare avans: 4111 = % (în roșu: 419, 4427) Descărcare gestiune apartament: 711 = 345
Descărcare gestiune teren: 607 = 371
Cum se înregistrează descărcarea gestiunii terenului?
1. Repartizarea costurilor per unitate
Este imperativ ca totalul cheltuielilor colectate în contul 331, împreună cu valoarea terenului din contul 371, să fie repartizate pe fiecare unitate (apartament, boxă, loc de parcare) printr-o metodă rațională, cum ar fi ponderea suprafeței utile, pentru a asigura un cost de producție precis la momentul vânzării.
2. Recunoașterea veniturilor Antecontractul de vânzare-cumpărare are rolul exclusiv de garantare a tranzacției și de încasare a avansului. Venitul propriu-zis din vânzare trebuie recunoscut contabil doar în momentul transferului efectiv al dreptului de proprietate, marcat de semnarea contractului autentic la notar.
3. Particularități privind TVA-ul
Cota redusă de 9%: Se aplică persoanelor fizice pentru o singură locuință de maximum 120 mp utili și o valoare de sub 600.000 lei (fără TVA).
Termenul limită pentru finalizarea acestor tranzacții este 30 septembrie 2026, conform Legii nr. 161/2026, ca urmare a prelungirilor cauzate de dificultățile tehnice ale ANCPI. Taxarea inversă: Este obligatorie în tranzacțiile de terenuri construibile și clădiri noi între entități înregistrate în scopuri de TVA, conform art. 331 din Codul Fiscal.
Trecerea din contul 331 în 345 și intabularea ulterioară nu pot fi realizate fără Procesul-Verbal de recepție, Cartea Tehnică a construcției, autorizația de construire și Certificatul de performanță energetică.
Este necesară organizarea riguroasă a evidenței primare pe șantier: devize, NIR-uri, bonuri de consum și rapoarte de activitate.
5. Ajustarea TVA la schimbarea destinației
Dacă o parte din stocul de apartamente este reținută pentru închiriere pe termen lung, acestea trebuie reclasificate din stocuri în imobilizări corporale (contul 212 sau 215).
Această modificare a destinației, sau utilizarea pentru operațiuni scutite precum închirierea, atrage obligația ajustării TVA pe o durată de 20 de ani.
6. Facilități fiscale în construcții
În cazul execuției în regie proprie, dacă societatea îndeplinește condițiile legate de codul CAEN și cifra de afaceri, aceasta poate beneficia de facilități fiscale pentru salariile personalului care lucrează direct pe șantier.
Acest ghid reprezintă o resursă indispensabilă pentru administratorii de proiecte, contabilii și profesioniștii care trebuie să aplice corect tratamentele fiscale și contabile într-un sector supus unor schimbări legislative frecvente. Pentru a aprofunda aceste subiecte, specialiștii recomandă consultarea lucrărilor de referință precum „Marea Carte Verde a Monografiilor Contabile 2026” și utilizarea instrumentelor moderne de inteligență artificială, precum ChatGPT, pentru eficientizarea activității de documentare.
Sursă: contabilul.manager
Conținut scris de redacția noastră actesidrepturi.ro / Gina Popescu și asistat AI.