Capcana fiscală a terenurilor construibile: același preț în euro după 27 de ani

Ce se întâmplă cu valoarea terenului în euro între 1999 și 2026?

În anul 1999, un proprietar a achiziționat un teren cu potențial de construcție pentru 5 miliarde de lei vechi, ceea ce, la cursul de referință folosit în analiza de față, corespunde aproximativ 384.290,22 euro. În octombrie 2026, el decide să vândă acel același teren pentru exact aceeași sumă în euro, adică 384.290,22 euro. Din punct de vedere nominal, diferența în monedă europeană rămâne neschimbată: nu există niciun profit sau pierdere aparentă în euro.

Ultimele știri

Liderul USR Dâmbovița a vândut cu bună știință echipament militar Belarusului, confirmat în audiereLuca Niculescu: soluție sau risc pentru România?Comisia parlamentară pentru reorganizarea administrativ-teritorială aprobată în ParlamentPreședintele BNR Franței: Deficitul poate scădea la 3% din PIB în 2029

Cu toate acestea, dacă se compară prețul actual cu costul inițial exprimat în lei, diferența nominală, după conversia și ajustarea la cursul de schimb aferent, depășește 1,55 milioane de lei. Această diferență contabilă nu reprezintă însă în mod automat un venit impozabil, deoarece regimul fiscal al operațiunii depinde de mai mulți factori, printre care natura tranzacției și calitatea vânzătorului. — ### 2.

Regimul fiscal al terenurilor construibile

Terenul în cauză este clasificat ca „teren construibil” conform documentației urbanistice. În Codul Fiscal, articolul 292 alineatul (2) litera f) prevede că livrarea terenurilor construibile nu este scutită de impozitul pe proprietate.

Totuși, această excludere nu implică automat că orice vânzare efectuată de o persoană fizică este supusă TVA.

Pentru a determina dacă o tranzacție intră în sfera taxei, trebuie să se verifice existența unei operațiuni în domeniul TVA și calitatea de persoană impozabilă a vânzătorului, conform articolelor 268 și 269.

În metoda de calcul prezentată în articolul inițial, se susține că vânzarea ocazională a unui teren construibil poate rămâne în afara sferii TVA, iar excluderea de la scutirea imobiliară și includerea în sfera TVA reprezintă chestiuni juridice distincte. Astfel, vânzarea unui bun din patrimoniul personal, ca simplă exercițiu a dreptului de proprietate, nu constituie automat activitate economică în sensul articolului 269. — ### 3.

Criteriile de determinare a activității economice

Nu există un număr fix de tranzacții pe care să se poată stabili automat dacă vânzarea este privată sau economică. Vânzarea ocazională nu se definește prin numărul de tranzacții realizate într-un an.

De exemplu, prima vânzare din 2026 nu devine automat o operațiune privată dacă proprietarul avea deja o activitate economică imobiliară. De asemenea, prezența altor tranzacții nu garantează automat că terenul deținut din 1999 a fost implicat într-o astfel de activitate. Calificarea trebuie să fie susținută de fapte și documente concrete. — ### 4.

Plafonul de 395.000 lei și regimul special de scutire

Începând cu 1 septembrie 2025, plafonul pentru regimul special de scutire al întreprinderilor mici, prevăzut la articolul 310 din Codul Fiscal, este de 395.000 lei.

De ce există o diferență nominală în lei, chiar dacă suma în euro este aceeași?

Acest plafon nu transformă o vânzare privată într-o activitate economică și nu reprezintă suma care se scade din prețul terenului. Pentru operațiunile care intră în cifra de afaceri relevantă, regimul normal de TVA se aplică începând cu tranzacția care determină depășirea plafonului.

În cazul nostru, prețul terenului, de 2.051.840,75 lei, depășește de peste cinci ori plafonul.

Această comparație numerică nu poate fi folosită singură pentru a stabili existența unei datorii de TVA. Dacă vânzarea este în afara sferii TVA, plafonul nu se aplică.

Dacă vânzarea se realizează în cadrul unei activități economice, terenul construibil nu beneficiază de scutirea imobiliară de la articolul 292; în această situație se verifică regimul de scutire de la articolul 310, includerea operațiunii în plafon, obligația de înregistrare și eventualele reguli speciale privind persoana obligată la plata taxei. — ### 5.

Calculul TVA în scenariul regimului normal

Mai jos se prezintă calculul exclusiv pentru situația în care vânzătorul acționează ca persoană impozabilă, livrarea este supusă regimului normal de TVA, nu intervine taxarea inversă, iar prețul convenit este final și include TVA. La cota de 21%, taxa se extrage din preț prin raportul 21/121.

Dacă TVA se adaugă contractual peste preț, dacă intervine taxarea inversă între persoane eligibile sau dacă există drept de deducere a TVA aferent achizițiilor, sarcina economică efectivă diferă.

În plus, reîncadrarea în scopuri de TVA nu determină automat aplicarea impozitului de 10% și a contribuțiilor sociale; acestea necesită o calificare separată în materia impozitului pe venit. — ### 6.

Impozitul de 10% și contribuțiile sociale

Aplicarea cotei de 10% nu decurge automat din simpla reîncadrare în scopuri de TVA.

Pentru imobilele transferate din patrimoniul personal, articolul 111 reglementează, în principiu, un impozit de 1% din valoarea tranzacției dacă bunul a fost deținut mai mult de trei ani.

Impozitarea cu 10% ca venit din activități independente presupune o calificare distinctă și motivată a veniturilor, în temeiul faptelor și dispozițiilor aplicabile. În jurisprudență există litigii privind această delimitare.

Sursă: juridice

Conținut scris de redacția noastră actesidrepturi.ro / Daniel UDRESCU și asistat AI.