Bătălia pe o garsonieră din Sectorul 5: Datoriile fiscale ale vânzătorului blochează intabularea

Un apartament, un contract vechi și un blocaj fiscal la Judecătoria Sectorului 5?

Curtea de Apel București a pus pe masa magistraților un dosar complex care scoate la iveală un conflict spinos între dreptul de proprietate și interesele fiscului local. Prin Decizia nr. 934 din 17 aprilie 2025, emisă de Secția I Civilă, instanța a analizat condițiile în care se poate transmite valabil dreptul de proprietate asupra unui imobil, subliniind rolul critic al achitării datoriilor fiscale.

Totul a pornit de la o cerere înregistrată pe 18 august 2022, sub numărul x/2021, la Judecătoria Sectorului 5 București. Acolo, reclamanții A. și B. i-au chemat în judecată pe pârâții C. și D. cerând o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Litigiul învârte în jurul unei garsoniere de la etajul 1, situată pe Șoseaua x din Capitală.

Garsoniera din Șoseaua X și promisiunea de vânzare, e reală?!

Locuința are o cameră și dependințe, o suprafață utilă de 40,82 metri pătrați și un balcon de 6,88 metri pătrați, totalizând 47,23 metri pătrați. Pachetul cumpărat a inclus și o cotă de 2,34% (adică 4,35 metri pătrați) din părțile comune ale imobilului, plus o cotă indiviză de 14,06 metri pătrați din terenul de sub bloc, toate înscrise în Cartea Funciară cu numărul cadastral x.

Prețul convenit de părți s-a ridicat la 35.000 de euro, adică 172.392,5 lei, calculați la cursul BNR din 22 aprilie 2021 (1 EUR = 4,9255 lei).

Înțelegerea a fost parafată inițial printr-o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, autentificată sub numărul x/13.06.2012 de notarii E. și F. în care pârâții C. și D. aveau calitatea de promitenți-vânzători.

Excepția de necompetență: cine poartă certificatul fiscal?!

Cumpărătorii au cerut, firesc, și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.

După primul tur de scenă la Judecătoria Sectorului 5, care prin Sentința Civilă nr. 4806 din 8 iunie 2022 și-a declinat competența în favoarea Tribunalului București, procesul a ajuns în faza căilor de atac. Recurenții au contestat decizia anterioară, acuzând o interpretare eronată a articolului 159 alineatul (5) din Codul de procedură fiscală.

Cum interpretează instanțele normele civile și fiscale?!

Ei au susținut că impunerea achitării tuturor datoriilor fiscale ale vânzătorului – indiferent că au sau nu legătură cu garsoniera în cauză – reprezintă o măsură disproporționată și o ingerință abuzivă în dreptul lor de proprietate, încălcând Convenția Europeană a Drepturilor Omului (articolul 1 din Protocolul adițional nr. 1).

Deși au recunoscut că statul urmărește un scop legitim prin colectarea taxelor, cumpărătorii au reclamat caracterul abuziv al unei asemenea sancțiuni.

În motivarea sa, Curtea de Apel a ținut cont de toate coordonatele dosarului, de la solicitarea privind suprafața indiviză de 14,06 metri pătrați și până la litera legii. De la articolul 1 din Codul de procedură fiscală, trecând prin articolele 1279 alin. (3), 1669 alin. (1) și 1764 alin.

Poate statul să învingă drepturile cumpărătorului?

(1) din Noul Cod Civil, și ajungând la normele de procedură civilă și la Ordonanța Guvernului nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, speța a pus în discuție concepte grele precum nulitatea absolută și efectele promisiunilor de vânzare.

Cazul de la Sectorul 5 aduce în prim-plan o problemă cu care se confruntă mulți români: valabilitatea tranzacțiilor imobiliare atunci când vânzătorul are restanțe la bugetul local.

Decizia instanței va trasa limite clare și va stabili un standard în jurisprudență, cântărind pe de o parte nevoia statului de a-și recupera taxele și, pe de altă parte, dreptul fundamental al cumpărătorului de bună-credință de a intra în posesia bunului achitat. Este un reper jurisprudențial extrem de util atât pentru judecători, cât și pentru avocații și notarii care se lovesc zi de zi de hățișul birocratic și fiscal din România.